La procédure de surendettement n’empêche pas le bailleur à demander la résiliation du bail après que son locataire ait obtenu l’effacement de la dette locative

Certains locataires utilisent la procédure de surendettement afin de paralyser les demandes et actions du bailleur qui n’aspire qu’à recevoir le règlement du loyer escompté conformément au contrat de bail d’habitation.
Il est vrai que l’ouverture d’une procédure de surendettement par un débiteur (locataire) suspend les procédures et voies d’exécution « en cours », ce qui, en conséquence, empêche le bailleur de mandater un huissier de justice pour recouvrir le loyer (sommation, commandement, saisie), voir diligenter la procédure d’expulsion du locataire.
Une fois la commission de surendettement saisie, cette dernière peut être amenée à effacer les dettes du débiteur, ce qui signifie que le bailleur ne pourra jamais plus espérer obtenir le montant de la dette locative.
C’est ainsi que le bailleur est tributaire d’une double interdiction, d’une part, il lui est interdit de poursuivre en justice son locataire durant toute la procédure de surendettement, d’autre part, il lui est interdit de recouvrir la dette locative dans l’hypothèse d’un effacement des dettes de son locataire (rétablissement personnel).

Que reste-t-il de l’engagement initial en présence d’une dette locative effacé ? Le contrat n’est-elle pas la loi des parties selon les rédacteurs du code civil ?

Le non-versement du loyer est un manquement contractuel qui peut justifier la résiliation du bail par une nouvelle procédure.
La Cour de cassation a rappelé que l’effacement de la dette locative des locataires à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail. Dès lors, c’est à bon droit que la cour d’appel a prononcé la résiliation du bail (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-21.774, P+B).
Il est donc impérieux de stopper l’hémorragie financière en anéantissant pour l’avenir la relation contractuelle.
Michaël FREYRIA